I - Rappel des règles applicables avant la loi de finances pour 2004
1/ Régime général
Jusqu'au 31 décembre 2004, la taxation des plus values immobilières était effectuée au taux progressif de l'impôt sur le revenu avec bénéfice de l'application d'un coefficient d'érosion monétaire au prix de revient de l'immeuble et de l'abattement pour durée de détention, à raison de 5 % par an à compter de la troisième année de détention. Par voie de conséquence, les plus values étaient totalement exonérées au-delà de 22 ans de détention.
2/ Régime des sociétés à prépondérance immobilière soumises à l'impôt sur les sociétés
Les cessions par des personnes physiques de titres de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l'impôt sur les sociétés, relevaient également du régime des plus-values immobilières.
La taxation de la cession des parts de SCI par exemple était donc effectuée au taux progressif de l'impôt sur le revenu avec bénéfice de l'application du coefficient d'érosion monétaire au prix de revient des titres et de l'abattement pour durée de détention à raison de 5 % par an à compter de la troisième année de détention des titres. Par voie de conséquence, les plus values étaient également exonérées au-delà de 22 ans de détention.
Jusqu'au 31 décembre 2004, la taxation des plus values immobilières était effectuée au taux progressif de l'impôt sur le revenu avec bénéfice de l'application d'un coefficient d'érosion monétaire au prix de revient de l'immeuble et de l'abattement pour durée de détention, à raison de 5 % par an à compter de la troisième année de détention. Par voie de conséquence, les plus values étaient totalement exonérées au-delà de 22 ans de détention.
2/ Régime des sociétés à prépondérance immobilière soumises à l'impôt sur les sociétés
Les cessions par des personnes physiques de titres de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l'impôt sur les sociétés, relevaient également du régime des plus-values immobilières.
La taxation de la cession des parts de SCI par exemple était donc effectuée au taux progressif de l'impôt sur le revenu avec bénéfice de l'application du coefficient d'érosion monétaire au prix de revient des titres et de l'abattement pour durée de détention à raison de 5 % par an à compter de la troisième année de détention des titres. Par voie de conséquence, les plus values étaient également exonérées au-delà de 22 ans de détention.
II - Nouvelles règles
1/ Régime général
Désormais, les plus-values sur cessions de bien ou droits immobiliers ne seront plus imposées à l'IR mais au taux forfaitaire de 16 %, soit une taxation à 26 %, prélèvements sociaux compris, au lieu d'une imposition au taux marginal (art 200 B du CGI), soit un alignement sur le régime des plus values mobilières.
Il y a disparition des abattements anciens et de la revalorisation du prix d'acquisition par application du coefficient d'érosion monétaire.
En ce qui concerne l'abattement, les plus values seront désormais réduites d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au delà de la cinquième année, au lieu de 5% à partir de la troisième année comme précédemment.
Sous réserve du taux d'IR, si celui-ci est inférieur à 26%, il en résulte une situation plus favorable qu'avant le 1er janvier 2004 pour les ventes effectuées plus de 7 ans après l'achat.
2/ Cas particulier des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés
Il faut cependant procéder à une analyse spécifique de la situation des propriétaires de titres de sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur les sociétés.
A compter du 1er janvier 2004, les plus values de cession de titres de sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur les sociétés seront taxées au taux de 26 %, prélèvements sociaux compris, sans abattement pour durée de détention.
Ainsi, un particulier détenant des titres d'une SCI soumise à l'IS depuis plus de 22 ans se verrait taxé à hauteur de 26 % du montant de la plus value, au lieu d'une exonération sous l'ancien régime...
Compte tenu de l'évolution des prix du marché de l'immobilier, l'impact peut être important.
3/ Mesure dérogatoire
Au cours des débats qui ont précédé le vote de la loi de finances, le Sénat, soucieux des conséquences de cette disposition a proposé un amendement permettant aux contribuables "de se retourner", pendant une période transitoire permettant de maintenir l’ancien régime.
A l’issue d’une navette entre les 2 chambres, l’équilibre suivant a été trouvé :
Jusqu'à la fin de l'année 2004, les plus values sur cessions de titres de sociétés civiles immobilières soumises à l'IS, acquis avant le 21 novembre 2003, pourront bénéficier à titre transitoire du nouveau régime des plus values immobilières dans le cas général, soit un abattement de 10 % au-delà de la cinquième année de détention des titres.
Pour en bénéficier, il faudra avoir réalisé une cession avant le 31 décembre 2004.
Si vous n'envisagez pas de réaliser cette cession pendant l'année 2004, il est possible néanmoins de procéder à une opération intercalaire. Le législateur y incite fortement par cette disposition transitoire.
Mais attention, consultez au plus tôt car il ne reste que 6 mois pour y parvenir. Nous tenons un budget type à votre disposition.
Désormais, les plus-values sur cessions de bien ou droits immobiliers ne seront plus imposées à l'IR mais au taux forfaitaire de 16 %, soit une taxation à 26 %, prélèvements sociaux compris, au lieu d'une imposition au taux marginal (art 200 B du CGI), soit un alignement sur le régime des plus values mobilières.
Il y a disparition des abattements anciens et de la revalorisation du prix d'acquisition par application du coefficient d'érosion monétaire.
En ce qui concerne l'abattement, les plus values seront désormais réduites d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au delà de la cinquième année, au lieu de 5% à partir de la troisième année comme précédemment.
Sous réserve du taux d'IR, si celui-ci est inférieur à 26%, il en résulte une situation plus favorable qu'avant le 1er janvier 2004 pour les ventes effectuées plus de 7 ans après l'achat.
2/ Cas particulier des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés
Il faut cependant procéder à une analyse spécifique de la situation des propriétaires de titres de sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur les sociétés.
A compter du 1er janvier 2004, les plus values de cession de titres de sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur les sociétés seront taxées au taux de 26 %, prélèvements sociaux compris, sans abattement pour durée de détention.
Ainsi, un particulier détenant des titres d'une SCI soumise à l'IS depuis plus de 22 ans se verrait taxé à hauteur de 26 % du montant de la plus value, au lieu d'une exonération sous l'ancien régime...
Compte tenu de l'évolution des prix du marché de l'immobilier, l'impact peut être important.
3/ Mesure dérogatoire
Au cours des débats qui ont précédé le vote de la loi de finances, le Sénat, soucieux des conséquences de cette disposition a proposé un amendement permettant aux contribuables "de se retourner", pendant une période transitoire permettant de maintenir l’ancien régime.
A l’issue d’une navette entre les 2 chambres, l’équilibre suivant a été trouvé :
Jusqu'à la fin de l'année 2004, les plus values sur cessions de titres de sociétés civiles immobilières soumises à l'IS, acquis avant le 21 novembre 2003, pourront bénéficier à titre transitoire du nouveau régime des plus values immobilières dans le cas général, soit un abattement de 10 % au-delà de la cinquième année de détention des titres.
Pour en bénéficier, il faudra avoir réalisé une cession avant le 31 décembre 2004.
Si vous n'envisagez pas de réaliser cette cession pendant l'année 2004, il est possible néanmoins de procéder à une opération intercalaire. Le législateur y incite fortement par cette disposition transitoire.
Mais attention, consultez au plus tôt car il ne reste que 6 mois pour y parvenir. Nous tenons un budget type à votre disposition.