Les principales modifications du régime des baux commerciaux, dont la plupart sont entrées en vigueur le 20 juin dernier, sont les suivantes :
- Les clauses contraires aux règles d’ordre public du statut des baux commerciaux (comme par exemple le droit au renouvellement), sont désormais réputées non écrites. Elles étaient jusqu’alors soumis à un régime de nullité auquel s’appliquait la prescription biennale, si bien que la nullité ne pouvait plus en être demandée passé deux ans après la signature du bail.
- L’indice du coût de la construction (ICC) ne pourra plus être choisi par les parties comme modalité de calcul du plafonnement du loyer en cas de révision ou de renouvellement. Seuls sont désormais applicables l’indice des loyers commerciaux (ILC) créé en 2008, et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) crée en 2011. De plus la loi introduit un nouveau plafond, la variation du loyer révisé ou du bail renouvelé ne pouvant plus conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
- La loi introduit une obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie lors de toute conclusion ou rupture d’un bail commercial.
- Le congé peut désormais être donné par simple lettre recommandée avec avis de réception, alors qu’il devait jusqu’alors être délivré par acte d’huissier.
- La loi instaure un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local commercial dans lequel celui-ci exploite son fonds de commerce, priorité à laquelle il pourra toutefois être dérogé par une clause contraire insérée dans le contrat de bail.
- La durée maximale des baux dérogatoires (baux de courte durée) est allongée, passant de 2 à 3 ans.
- Enfin, la convention d’occupation précaire, de création jurisprudentielle, est consacrée par la loi qui la définit comme se caractérisant « par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » (nouvel article L145-5-1 du Code de commerce).
Contentieux et procédures
